駐澳門企業漸增 寫宇樓醞釀升幅

粵港澳大灣區規劃備受外界看好,很多企業欲把握是次機遇,積極開拓灣區業務,受其氣氛影響,香港寫字樓市場近年走勢強勁,核心區域商廈呎價更是屢創新高,而同為大灣區核心城市的澳門,以發展旅遊產業為主,自然亦誘發不少外地品牌或外企進駐,除了有利商舖市場發展外,新駐澳門公司由於業務上的發展需要,亦需設立後勤辦公室,特別是一些具有規模的公司,所需要的辦公面積更大,故此澳門寫字樓市場必然受到推動,未來澳門寫字樓市場將迎來什麼機遇?

首先澳門經濟穩健,近年GDP、賭收穩定上升,旅遊業業績亮麗,每年入境旅客量、單日入境人次屢創新高,在此良好經濟情況下,新公司成立數量亦不斷增加。據統計局資料顯示,去年新公司成立量約5,177間,較2016年上升了約18%,而今年至七月為止已錄得約3,706間,較去年同期上升了約18.8%,預計澳門新公司數量將持續上升,今年或有機會達7,000間水平。新增公司的多寡,除了對寫字樓租賃市場帶來影響外,亦會推動買賣市場成交,因部分較有能力的新進公司,多數選擇購買寫字樓單位,除了免去租金壓力、為公司增加資產外,主因當然是市場價格不高。以港澳兩地核心商業區的甲級寫字樓為例,香港現已達至六萬元呎價水平,而澳門寫字樓最高呎價紀錄僅約其四分之一水平,可見澳門寫字樓市場價格相當低水。

從上述數據可知,市場對寫字樓需求正逐步遞增,但供應量方面,澳門卻顯露不足。以供應量來計算,全澳工商業單位,即包括商舖、工廈、寫字樓單位僅有不到四萬個,加上近年鮮有新商廈項目落成,按政府數據顯示,由2008年至今,僅有2011年及2013年曾有過新供應,而數量均約百多個水平,其餘年份新供應量近乎零,而近十年亦再無新的大型或全棟商廈項目申請動工。此外,澳門土地貧乏,即使有土地回收再用,亦多作興建住宅樓宇之用,換句話說,未來數年再有土地興建商廈機會不大,而唯一有機會出現的新供應為工廈活化單位,但是情況並不常見,而且擁有全棟活化條件的工廈選擇改建成住宅項目居多,故寫字樓再有大量新供應機會甚微。

近來澳門政府有意改善金融市場,此舉有利推動澳門特色金融發展,吸引更多資金流入澳門;另外,未來澳門在粵港澳大灣區的推進下,商業活動自然增加,更多公司進駐澳門只是時間問題,尤其於港珠澳大橋通車後,相信會進一步加快外企的進駐速度,屆時寫字樓市場需求將有增無減,預計在市場供求不衡情況下,寫字樓市場將迎來升幅。

Centaline Club Quarterly Issue 19:Season 4 / 2018

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