加息後的樓市表現

9月尾,美國聯儲局公布今年內第三次加息,香港銀行亦12年來首度上調P按,大部分銀行上調P按0.125厘,幅度比預期少,但卻標誌着香港加息周期正式開始。

許多人會對息魔聞風喪膽,因為亦聽聞過八十年代本港息魔肆虐,按息也同約20厘。假如不問情由聽見息魔之名而放棄買樓計劃,不但在樓價升幅方面損失慘重,並且失去一個逾6年的超低息供款優惠期。如果置業人士懂得分析,繼續進行置業大計,得益匪淺。

置業人士在2012年低息期初放膽買樓,以中原城市領先指數的樓價計算,至今經已取得97%的樓價升幅。期內享受6年多的超低息優惠,供樓供得十分輕鬆,以供款期三十年而言,相等於年期的20%,距離完成供樓大業跨出很大的一步, 現在沽出物業亦大賺特賺。

聯儲局加息計劃要到2015年底才落實第一次加息行動,至今年9月底止前後4個年頭加息8次共2厘,勢頭並不洶湧,預計未來美國加息步伐亦只會循序漸進。

現在本港H按揭息率大致是2厘多,儘管將未來一年多6次0.25厘即1.5厘的加息幅度全部計算在內,H按總共也不到4厘。究竟4厘按息是否高,許多人都感覺模糊。筆者以1997年亞洲金融風暴之後為例,本港按息率當年普遍是10厘以上,八十年代更約達20厘按息。

現今樓價比較1997年樓價高了88%,假設當年按息是10厘,息率最少也低出當年約60%或更多,將來加息幅度未如預期之多,低出幅度就更大。正如今次香港主要銀行亦只是將P按酌量加息0.125厘,反映香港銀行資金依然充裕,於銀行 競爭激烈下,各銀行亦不敢輕舉妄動。 無可否認,加息的確為置業人士帶來心理影響,過往多次的加息,亦令二手樓(CCI) 呈現下跌趨勢(見圖),今次香港12年來首度加息,再加上市場充斥着多項不利因素如中美貿易戰、政府新房策等,筆者相信第四季二手樓價難免向下微3%至 5%,一手項目由於發展商相對開價較靈活,亦提供高成數按揭,購買力將傾斜於一手,二手繼續冰封,料每月二手成交量或維持於2,500宗的低水平,縱使樓價具下調壓力,但2018年年尾的樓價高於年初是不爭的事實,樓價並不會出現跳崖式下跌。

Centaline Club Quarterly Issue 19:Season 4 / 2018

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