下半年料樓價升半成

2017年上半年,樓市交投氣氛熾熱,發展商積極推盤,二手市場交投暢旺,上半年樓價升13%,地價亦屢創新高。政府為防止樓市過熱,三度加辣,美國亦於 3月宣布加息四分一厘,但本港銀行體系結餘充裕,資金欠出路下,部分仍流向樓市。現時香港經濟基礎穩健,沒有過度借貸,料下半年樓價升勢放緩,預計升幅稍高於半成。由於二手盤源短缺,預期下半年仍以一手主導大市,預算全年一手私人住宅銷售1.9萬宗,總值2,800億元創歷史新高。

本地經濟復甦強勁 支持樓市持續向上

受惠於全球經濟環境改善,外需持續轉強,香港第一季本地生產總值GDP按年實質增長4.3%。首季經濟增長強勁,升幅為6年來最高。展望本地經濟持續復甦,預料2017年全年GDP可升約2.2%,高於2016年的2.0%。一般來說,經濟復甦周期頗長,通常可達三至四年,相信可長期支持樓市向上。

美加息反映經濟復甦 有利樓價穩健發展

2015年9月,美國聯儲局宣布推遲加息,本港樓市經歷約半年下調,同年12月宣布加息四分一厘,踏出美國利率正常化的第一步,樓價於2016年3月結束調整,並持續上升至今,美國雖然於2016年12月及2017年3月兩度加息四分一厘,亦對樓價升勢未有影響。可見樓市調整,始於美國推遲加息。反而於美國開始加息後,樓市見底回升。正正因為加息反映經濟復甦,而經濟復甦支持樓市向上。

金管局八次收緊樓按 防過度借貸反利樓市

金管局於2009年至2017年5月期間,八次收緊樓按。包括多次調低最高按揭成數,以及壓力測試的上限。每次出招後,短期內對樓市均帶來影響,部分準買家亦轉為觀望。但樓市指數於8次出招後均為上升,反映有關措施成功防止過度借貸,保障香港銀行和金融穩定,確保樓市健康穩定發展。

整體而言,由於政府不斷收緊發展商及小業主的貸款風險控制,迫使銀行調高按息,追貼美息水平,但無礙樓市向上。因為香港經濟復甦,推高企業利潤、員工薪酬、物價和租金,樓價不可能逆市獨跌。二手私人住宅市場受到壓抑,資金轉投一手新盤和工商舖市場。預料2017年全年一手樓銷售可達2,800億元創歷史新高,工商舖亦可達1,800億元。2017年上半年樓價累升13%,預計下半年升幅 稍高於半成;香港經濟長期復甦而樓價升勢放緩,實有利樓市打穩基礎,迎接明年新一輪升浪。

Centaline Club Quarterly Issue 14:Season 3 / 2017

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