按保修訂後之適用物業及壓力測試

政府在2019年10月中公布放寬按揭保險計劃,調整後之按保樓價上限貼近回市價現實水平,重新發揮原先協助市民自置物業之作用,幫助用家減輕首期負擔圓置業夢。新按保計劃推出後,市民大眾對按保修訂細節提出不少疑問,筆者現針對適用物業及壓力測試兩方面闡述有關常見問題。

新按保是否取替原有按保範圍?答案不是,新按保修訂後,9成按揭之樓價上限調高至800萬元,900萬以下之按揭額上限為720萬元,換句話說,800萬以上至900萬之按揭成數仍可高達8成幾,例如850萬物業最高可借720萬元,即按揭成數接近85%;而8成按揭之樓價上限亦調高至1,000萬元。當中分為去年10月16日新按保生效前之原有按保範圍,以及上述日期起生效之新按保範圍,若樓價上限及/或所造按揭成數已超出原有按保範圍便已屬於新按保,例如現時購買一個超於400萬之單位承造9成按揭,又或購買超於600萬之單位承造8成按揭,均已屬於新按保範圍(詳見表)。

原有按保和新按保除了樓價上限不同外,較大分別是,新按保涉及之保費提高15%,並只適用於已落成住宅單位,即是包括一手現樓、二手物業(亦包括村屋,但另設特定條件,按保成數高達8成至8成半),若樓盤仍在樓花階段,例如買家選用即供付款方法購買樓花,便不可透過新按保上會。那麼,若購買新盤時選用的是建築期付款,又是否合資格申請新按保?一般來說,建期付款之用家在樓宇落成階段才需要上會,若果提取按揭貸款時有關物業已取得入伙紙、滿意紙,而承造的是屬於現樓按揭契而非樓花按揭,原則上選擇建期付款之買家可透過新按保承造高成數按揭上會。至於原有按保範圍則仍然適用於現樓及樓花項目。

按保計劃修訂後,不少人關注當中提及有關壓力測試的放寬,根據新按保修訂,首次置業人士如未能符合壓力測試,仍可申請高達8成或9成按揭,那是否意味按保申請人已無須進行壓力測試? 答案不是。銀行基本上仍然會為按保申請人進行供款壓測,以現有按息假設加3厘後,供款佔入息不可多於60%,若果申請人未能通過壓測,原則上申請人最少仍須符合每月供款佔入息不超於50%,按揭保費亦需按風險評估而調高。

以買入800萬單位申請9成按保(保費加借入按揭額*)、30年期計算,若需通過壓力測試,月入不可少於約$71,541,由於是超於8成之按揭,申請人必須為首置及固定收入人士;若果未能通過壓測,以每月供款佔入息不超於50%以及保費調高約10%計,最低月入便降至約$60,000,那是否等於月入達此水平便獲銀行批出按保? 這不是必然的。目前來說,對於未能符合壓測的審批模式,銀行未有完全一致準則,審批方式或有分別。據了解,若果只是輕微超出壓測下之供款佔入息比率要求,獲批按保機會仍然較大,例如最近有實際個案之有關比率是62%,輕微超出原定壓測要求之60%,成功獲銀行批出9成按保,保費額外上調10%。有大型銀行在內部指引上亦提出,若壓測下之供款佔入息已超出65%,即使基本供款佔入息不超於50%,仍需再作個別風險評估。

在新按保推出後,有用家提出,既然按保在壓測方面放寬,那麼,若果申請6成按揭未能通過壓力測試,是否可透過申請新按保而避過壓力測試?例如多借少許以申請61%按揭?此方法實際上行不通。根據按保要求,即使申請人未能通過壓力測試,但對於非按保範圍按揭額如800萬之6成按揭部分,仍需通過壓力測試。

Centaline Club Quarterly Issue 24:Season 1 / 2020

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